日本房地产投资小知识

１．MANSION（マンション）和APART（アパート）的区别

◇MANSION（マンション）
钢筋混凝土，钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造，高层住宅，隔音性高，有高级感。
因为建筑成本较高，所以房租也比APART要高，有电梯，有管理人等的情况下，管理费也很高。

◇APART（アパート）
APART是APARTMENT的简称，木质结构，轻量钢铁构架的准耐火构造，一般2层建筑物比较多，从构造上看，并不是高层住宅，建筑费低，所以房租会相对便宜，没有电梯，没有管理人员，管理费低。

在这里所说的特征，说到底也是一般意义上的。最近，让人感到有高级感的，隔音效果很好的APART也不少。
所以，在选择房子时，不要只看是APART还是MANSION。因为，有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的，或者跟房地产公司确认好房子的结构。

 

２．租金回报率 （表面回报率 和 实际回报率）

◇表面回报率
年租金的收入÷房屋购入价格

◇NOI回报率（实际回报率）
年租金收入- 杂费（维修费，管理费，税金，保险金等）÷ 房屋购入价格 NOI是「Net Operating Income」的简称，是（收入利润）减去各种杂费后的金额，用中文常用的说法，叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话，会发现，大家一般用的都是表面回报率，然而，这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用，在这里，我们希望提醒各位买家，购买投资房时，要注意以下这点。

◇不要只关注回报率
房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。
具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。
所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

 

３. 买房时所产生的费用

在日本买入房产时，会发生以下费用．

Ⅰ　中介手续费
我公司可按客户要求搜寻优质房产，同时为客户从卖家争取有利的成交价格．以上所发生的费用为中介手续费．
１０００万日元以内的房产 　　　　　　一律600,000日元
１０００万日元以上的房产 　　　　　　交易价格的3％＋60,000日元
※购买２件以上房产的客户可享受以上中介手续费九折的优惠．（仅针对1000万日币以内的客户）

Ⅱ　房屋产权相关费用
与中国不同，在日本无论是土地或建筑物，购买者都可成为房屋的永久拥有者．
因此，在购买房产时，需要通过日本政府，将该房产的产权变更到您的名下．从此，日本政府会保护您所有的产权．
以下为此手续发生的费用．
此费用基本上为税，其费用大约为交易价格的１～２％左右．
通过此手续，您的房产产权将会被日本政府安全保护，房产继承时也可受到保障．

①登录税（国税）
　将房产的产权名义变更时所需的税
　土地评估价格×1.0％
　房产评估价格×0.3％

②房产所得税（地方税）
　买房时所发生的税
　土地评估价格×1.5％
　房产评估价格×3％

③固定资产税（国税）
　房产拥有者每年需向日本政府支付的税
　土地评估价格×1.4％
　房产评估价格×1.4％

④都市计划税（地方税）
　房产拥有者每年需向日本地方政府支付的税（支付给该房产所在地政府）
　土地评估价格×0.3％
　房产评估价格×0.3％

⑤印花税（国税）
　交换合同时所需税
　1000万日元以下 10,000日元
　5000万日元以下 15,000日元
　10000万日元以下 45,000日元

⑥产权转移登记手续费
代办以上所有手续的司法书士人工费
100,000日元

※什么是房产评估价格/土地评估价格
　为了便于管理，每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值，并备案。
　其价格一般为市场交易价格的50～60％。

 

４. 房地产交易流程

 

５. 房地产登记流程（交易合同签订之前或之后）

 

６. 房地产权利登记的时候必备资料（个人）

１.在日本已经申请外国人登记的人
作为买方时
（用现金付款的时候）
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书（签发后未经3个月的文件）、印章

（以贷款购买的时候）
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书（签发后未经3个月的文件）印章、印章证明书（签发后未经3个月的文件）

作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书（签发后未经3个月的文件）、印章

２.没有日本住址的外国人
作为买方时
宣誓书（记载以下内容，姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件）、护照、印章

作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）、护照、印章

 

７. 房地产权利登记的时候必备资料(法人)

１.在日本有销售处（分公司）、子公司的外国法人购买房地产的时候必备资料
作为买方时
（用现金付款的时候）
公司登记簿复印件、资格证明书，公司印章、代表人的身份证（护照）

（以贷款购买的时候）
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、代表人的身份证（护照）

作为卖方时
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书

２.在日本没有销售处（分公司）、子公司的外国法人在日本购买房地产的时候必备资料
作为买方时
宣誓书（记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件）、公司印章

作为卖方时
宣誓书（记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件）、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资 料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）、公司印章

 

８. 外国公司在日本设立子公司（日本法人）的时候的登记流程

设立子公司（日本法人）的流程（股份公司）
１.决定子公司（股份公司）的概要
　↓
２.在法务局调查类似名称公司的存在
　↓
３.制定子公司（股份公司）的章程
　↓
４.由外国母公司确认及确定子公司（股份公司）的章程内容
　↓
５.准备在登记的时候必要的资料以及预定在子公司（股份公司）使用的公司印章
　↓
６.由日本公证人员认证股份公司的章程
　↓
７.向银行的特别户头汇股份公司的资本金
　↓
８.向法务局提出公司印章，向法务局申请登记股份公司
　（申请登记的日历成为股份公司的创立日）
　↓
９.登记完毕

※所需时间:子公司（股份公司）成立概要决定后大约2个月左右

设立登记子公司的时候必备资料
＊因公司机关构成的不同，在设立公司的时候，必要资料也有区别，以下成为一例。
１.复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
２.有日本住址的，日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
３.外国母公司的代替印章证明书的资料（由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书）
４.预定在日本子公司使用的公司印章

 

９. 外国人（个人）在日本创立公司之际手续一般流程

发起人（在日本境内持有住址的日本人或中国人）1名，把注册资金汇入其在日本的银行账户。
　↓
通过其资金设立法人（设立董事会的公司）。
初始由这位发起人担任董事长一职。
同时由其他2名中国人（在日无地址可）任职于董事。
完成由3名董事组成的新法人
　↓
中国人可通过观光签证或短期签证来日，进行外国人登录，取得外国人登录证。
住址可使用宾馆住址。
　↓
使用外国人登录证进行印章登录，取得印章登录证明书。
住址可使用宾馆住址。
　↓
使用印章证明书成为新法人的董事长。
最初的董事长退职。
※如果没有印章证明书，请准备外国人登录证明书及宣誓书（通过中国公证处公证）

 

10. 本公司的优势

本网站是中国规模最大的日本房产信息网站。
使用我公司服务，可以和一般日本人甚至是比一般日本人更为便利地得到在日的优质房产。
以下为本公司服务的特点。

Ⅰ　充足且更新迅速的情报量
每天提供给您大量且最新的资讯，这些信息即便是普通日本人也不易得到的。
房产信息以日本全国为对象，总数接近10000件。
如此级别的信息量，并保持高度更新速度的网站在日本也是屈指可数。本公司将所有信息用中文展现在各大中国消费者眼前。
这样的服务，仅此无他。

Ⅱ　万全的中国（大陆，香港，台湾）•日本多地支援体制
当然，优质的房产在日本也是非常抢手的。
因此，比一般日本人更为迅捷以及有利的进行购买、谈判非常重要。本公司的中日员工可以为您提供帮助。
您所期望的找房•看房•价格谈判•产权变更手续的代办等等，在日本购买房产的所有步骤，我们都为您提供服务。（中文•英文•日文皆可）
本公司总公司在日本东京涩谷，并在上海•香港设有分公司，以万全的体制为中国本土•台湾•香港的投资家提供着服务。

Ⅲ　赠送旅行费用
购买400万人民币以上房产的客户，本公司赠送在东京的宾馆住宿以及来回机票。
另外，购买600万人民币以上房产的客户作为特别会员，可免费享受北海道•东京•富士山•冲绳等有名会员制的度假村旅游一次。

可免费享受有名会员制的度假村旅游／北海道

可免费享受有名会员制的度假村旅游／冲绳

可免费享受有名会员制的度假村旅游／富士山